Odszkodowanie za uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a „luka planistyczna”

Case studies

Kancelaria podjęła się reprezentacji klienta w sprawie dochodzenia od gminy odszkodowania w wysokości ponad miliona złotych za wystąpienie tzw. „luki planistycznej”. Podstawę prawną roszczenia stanowi przepis art. 36 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: u.p.z.p), zgodnie z którym: Jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą korzystanie z nieruchomości lub jej części w dotychczasowy sposób lub zgodnie z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty nieruchomości może, z uwzględnieniem ust. 2 i art. 37¹ ust. 1, żądać od gminy albo od władającego terenem zamkniętym, jeżeli uchwalenie planu lub jego zmiana spowodowane były potrzebami obronności i bezpieczeństwa państwa: 1) odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo 2) wykupienia nieruchomości lub jej części.

Zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym przez m.in. w wyroku Sądu Najwyższego z dnia 26.01.2024 r. (sygn. akt II CSKP 1657/22, OSNC 2024, nr 7-8, poz. 76), wariant uchwalenia planu, wymieniony wprost w art. 36 ust. 1 u.p.z.p. jako zdarzenie, z którym wiązane jest powstanie roszczenia odszkodowawczego, obejmuje zarówno sytuacje, w których plan nowo uchwalony płynnie zastępuje plan dotychczasowy, jak i przypadki, w których doszło do wystąpienia tzw. „luki planistycznej”, tzn. wskutek wygaśnięcia wcześniej obowiązującego planu nie została zachowana ciągłość planistyczna.

U podstaw wniesionego powództwa legły następujące okoliczności faktyczne i prawne. Nieruchomość będąca własnością klienta pierwotnie była objęta zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Poznania z dnia 6 grudnia 1994r. (Uchwała nr X/58/II/94 Rady Miejskiej Poznania). Zgodnie z przepisem art. 87 ust. 3 u.p.z.p. powyższy plan obowiązywał do 31 grudnia 2003 r., kiedy to został wygaszony z mocy prawa. Następnie wprowadzono nowy miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, zatwierdzony w 2019r., który rozpoczął obowiązywać w tym samym roku. Nowo obowiązujący miejscowy plan zmienił pierwotnie ustalone przeznaczenie nieruchomości klienta, co w konsekwencji spowodowało obniżenie wartości jego nieruchomości. Reasumując, od dnia uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 6 grudnia 1994 r. do czasu uchwalenia nowego planu z 2019 r. istniał stan tzw. „luki planistycznej” (tj. nie obowiązywał żaden inny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, którym objęta byłaby nieruchomości klienta). Zgodnie ze zleconym oszacowaniem, rzeczywista szkoda poniesiona przez klienta – wobec uniemożliwienia korzystania z nieruchomości w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem – wynosi ponad milion złotych.

W uzasadnieniu prawnym pozwu prawnicy Kancelarii powołali się nadto na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 22 maja 2019 r., sygn. akt SK 22/16, na mocy którego orzeczono, iż art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2018 r. poz. 1945 oraz z 2019 r. poz. 60, 235 i 730), rozumiany w ten sposób, że pozwala na ustalenie mniej korzystnego przeznaczenia nieruchomości niż w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., jest niezgodny z art. 64 ust. 2 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. Trybunał Konstytucyjny orzekł w przedmiocie skargi konstytucyjnej, w której przedstawiony stan faktyczny odnosił się do uchwalenia ogólnego planu zagospodarowania przestrzennego przed 1 stycznia 1995 r. oraz zaistnienia luki planistycznej – a więc identycznie jak w realiach przedmiotowej sprawy, w której ogólny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego został uchwalony przed 1 stycznia 1995 r., tj. w dniu 6 grudnia 1994 r.

Powyższe oznacza, że w związku z zaistnieniem luki planistycznej i obniżeniem wartości nieruchomości w wyniku wprowadzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, klientka jest uprawniona do dochodzenia odpowiedniego odszkodowania. Obecnie oczekujemy na ustosunkowanie się pozwanej gminy do twierdzeń pozwu oraz na wyznaczenie terminu rozprawy przed Sądem Okręgowym w Poznaniu.